بخش اول را اینجا بخوانید
بخش دوم را اینجا بخوانید
بخش سوم را اینجا بخوانید
چطور میتوانم خانه ای را که در رهن بانک است
بخرم یا بفروشم؟
در این مطلب میخوام شما رو با اسناد رهنی و قوانین خرید و فروش آنها آشنا کنم . اولین سوال اینه که اسناد رهنی چه اسنادی هستند ؟
وقتی شما برای خرید یک خانه از بانک وام میگیرید معمولا بانک ها ترجیح میدهند برای ضمانت وام خانه شما رو در رهن خودشان ببرند. برای اینکه سند یک خانه در رهن بانک قرار بگیرد باید با معرفی نامه بانک و سند خانه تان به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید ، دفاتر اسناد رسمی یک سند رهنی تهیه میکنند و پس از امضای شما و نماینده بانک آن را از طریق پورتال سازمان ثبت اسناد و املاک به این سازمان ارسال میکنند و بدین ترتیب خانه شما در رهن قرار میگیرد. برای از رهن درآوردن این اسناد نیز دوباره باید از بانک نامه ای بگیرید و به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و مشابه فرایند دفعه قبل این مرتبه سند فک رهن به اداره ثبت اسناد ارسال میشود و خانه شما فک رهن میشود. پس تا اینجای کار باید بدانید که هر ملکی که در رهن بانک قرار دارد قطعا به عنوان ضمانت یک وام یا دین بانکی قرار گرفته است و در صورت عدم پرداخت اقساط وام مربوطه بانک میتواند طلب خود را از طریق تصاحب آن ملک و فروش آن بدست بیاورد.
آیا تنها بانک ها و موسسات مالی میتوانند خانه ای را در رهن خودشان ببرند ؟
خیر ، هر شخص حقیقی و حقوقی میتواند ملکی را در رهن خودش قرار دهد. به عنوان مثال فرض کنید شما از یک نفر و یا یک شرکت پولی قرض میگیرید و برای ضمانت پس دادن پولی که قرض گرفته اید میتوانید خانه یا زمینی که دارید را در رهن آن شخص قرار دهید و آن شخص میتواند در صورت عدم پس دادن بدهی شما در موعد مقرر از محل سند رهنی طلب خودش را دریافت کند.
چطور میتوانیم بفهمیم که آیا ملکی که میخریم در رهن است یا نه ؟
در قسمت بالایی پشت اسناد تک برگ ملاحضات و توضیحات مربوط به سند درج شده است در این توضیحات به دنبال کلمه محدودیت بگردید که معمولا در خطوط پایانی توضیحات درج میشود و عبارت آن مشابه این عبارت است : ( محدودیت : سند رهنی شماره ...... مورخ ..... به مبلغ ....... ). عباراتی شبیه این عبارت نشان میدهد که این سند در رهن قرار دارد. ممکن است یک سند چند بار در رهن قرار گرفته باشد و در رهن چند جای مختلف قرار گرفته باشد در این صورت برای هر بار در رهن رفتن یک شماره سند رهنی در پشت سند درج میگردد همچنین در همین قسمت توضیح میدهد که سند به نفع کدام شخص حقیقی یا حقوقی در رهن قرار گرفته است. در هنگامی که یک سند رهنی از رهن بیرون می آید یا اصطلاحا فک رهن میشود در پشت سند با ذکر شماره سند رهنی درج میشود که در کدام دفترخانه فک رهن شده است. در اسناد دفترچه ای در صفحات آخر و در قسمتی که نقل و انتقالات سند ثبت میشود اسناد رهنی درج میشود که معمولا به نفع یک بانک یا موسسه و شرکت است اما ممکن است به نفع شخص حقیقی نیز باشد، فک رهن اسناد نیز در هر ردیف در مقابلشان به همراه مهر دفترخانه درج میشوند.
آیا همینقدر که ظاهر سند را بررسی کنم و سند رهنی نداشته باشد کافی است ؟
خیر کافی نیست ، چون ممکن است بنا به اشتباه سهوی سند رهنی در پشت سند درج نشده باشد و یا فک رهن در پشت سند درج شده باشد اما در اداره ثبت اسناد فک رهن نشده باشد مخصوصا در مورد اسناد دفترچه ای این اتفاق بیشتر می افتد پس اگر میخواهید که ملکی را بخرید و قبل آن میخواهید مطمئن باشید که آن ملک در رهن نیست باید به همراه فروشنده و با سند ملک به یک دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنید و یک استعلام از اداره ثبت اسناد بگیرید ، در پاسخ استعلام ذکر میشود که آیا این ملک سند رهنی دارد یا خیر. اگر آن ملک اسناد رهنی داشت باید از فروشنده بخواهید که برای فک آن اسناد و رفع مشکل آن به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کند و بعد دوباره استعلام بگیرید تا زمانی که اعلام شود که هیچ سند رهنی ندارد. پس از اقدام به استعلام بهتر است که سند از مالک گرفته شود و تا زمان پایان معامله در دست مشاور املاک و یا دفتر اسناد رسمی باشد.
آیا ممکن است که ملکی که در رهن است را بخرم یا بفروشم ؟ یا باید حتما آن را فک رهن کنم؟
این موضوع معمولا زمانی پیش می آید که شما میخواهید خانه ای وام دار را بخرید و پاسخ به سوال بالا این است که بله شما میتوانید یک ملک را در حالی که در رهن است بخرید یا بفروشید. البته برای اینکار حتما باید اعلام موافقت بانک یا موسسه یا شخصی که ملک به نفع او می باشد را نسبت به انجام معامله بگیرید. در این صورت یک سند صلح در دفترخانه تنظیم میشود و سند شما به نام خریدار میشود و برای خریدار یک سند جدید صادر میشود در حالیکه این سند جدید همچنان در رهن قرار دارد.
این آخرین مقاله از این سلسله مقالات بود. ممنونم
نویسنده: بهرام رفیعی
